未经竣工验收的房屋受损害,责任应由谁承担/白婷婷

作者:法律资料网 时间:2024-05-29 16:14:16   浏览:9611   来源:法律资料网
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【要点提示】
   商品房交付使用时未取得竣工验收,未向购买者提供质量保证书和住宅使用说明书,造成损害的,应由开发经营公司承担赔偿责任。
【案件索引】
   陕西省城固县人民法院(2012)城民初字第00863号。
【基本案情】
   原告:余某,饶某某。
   被告:某某房地产开发有限责任公司,李某某。
   原告余某于2003年12月21日与某某地产开发有限责任公司售房部负责人李某某签订房屋定购协议,购买该公司18号楼东一单元五楼东户住宅房一套,据该合同内容李某某出具收据收取原告购房款65000元,收取购房契税、维修基金、工本费2400元。该房2004年交付原告使用时未取得竣工验收,也未按合同约定和相关规定签订物业管理合同。2012年5月21日下大雨,原告房顶大面积漏水,原告及时报告李某某,李某某之妻姜某某带人对楼顶排水口堵塞物进行了清理。此次漏水,致原告屋顶、墙、门窗、家具、家电等被水浸泡受损。经查,该楼东一单元6栋东户家餐厅上方楼顶排水沟内沿有一76×28公分缺口,缺口底部距排水沟底部高11公分,排水沟外沿高17公分,内沿高39公分(防水处理高22公分),原告房屋漏水正是由于该缺口所致。经城固县价格认证中心鉴定,原告的财产损失为人民币18170元。另查明18号楼建设单位为某某房地产开发有限责任公司,李某某为该楼项目负责人。
【争议焦点】
   商品房实际交付多年但未取得竣工验收,保修期限如何起算,发生质量问题责任应由谁承担,构成本案争议焦点。
【审判情况】
   城固县人民法院根据原、被告双方提交的证据,依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百零六条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第一、二款、《建设工程质量管理条例》第五十八条第一项之规定,作出如下判决:
   由被告某某房地产开发有限责任公司赔偿原告余某、绕某某财产损失18170元,限本判决生效后十日内支付清洁。
   本案财产损失评估费500元,由被告某某房地产开发有限责任公司承担。
案件宣判后,被告已于指定期限将金钱给付义务履行完毕。
【评析】
   近年来,因房地产质量引起的诉讼案件逐年上升,开发商售出房屋后,一般将保修责任委托给物业公司或施工企业,当购房者提出房屋质量问题时,常遇到开发商、物业公司和施工方相互推诿,难以协调,致使问题久搁不决。
   本案中,原告起诉要求被告承担房屋质量责任,而被告认为原告屋内进水浸泡,已超过《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第二款“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏为5年”的保修期限,不应承担责任。《建设工程质量管理条例》中明确规定,建设工程经验收合格的,方可交付使用,未组织竣工验收,擅自交付使用,造成损失的,依法承担赔偿责任;《城市房地产开发经营管理条例》规定,“房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”。本案中,商品房属于开发企业未经竣工验收擅自交付,且未向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,也未落实物业管理,保修期限起算时间就无法确定,故被告认为交付房屋已超过5年保修期限的说法并不成立,依法该楼的质量责任仍在开发经营企业,故无论该楼楼顶排水沟内沿缺口是施工单位遗留质量缺陷,还是第三方造成质量缺陷,某某房地产开发有限责任公司作为18号楼的开发经营公司,均应承担由此造成的损失。
   
   
   作者:陕西省城固县人民法院 白婷婷 王洪安
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人类社会进入20世纪以来,少年犯罪逐步演化成一项严重的社会问题。为此,各国互相学习,取长补短,相继建立了符合本国特点的少年司法制度,呈现较好的发展态势。

  少年司法制度的福利化趋势

  早期,各国对待少年犯罪的方式与对待成年人犯罪的方式基本相同。工业革命催生了美国的儿童福利观念。在这种观念的指导下,儿童被作为一个有着特殊需要的独特个体来进行对待,少年法庭的任务被认为不是审判与处罚儿童,而是为了把儿童从犯罪生涯和道德败坏的深渊中解放出来。因此,少年法庭属于社会福利工作者的活动领域,被列入社会福利机构。

  英国《1948年儿童法案》提出了致力于一系列的儿童照料服务——建立儿童指导中心、儿童精神病医疗中心和集体宿舍的工作。随后,该国《1969年儿童和少年法案》又提出以保护与福利主义为核心,应将犯罪视为一种潜在的混乱或病变的症状,儿童不必为自己的行为负完全责任。并认为违法儿童是被忽视、被虐待或剥夺权利的人,少年司法的宗旨在于治疗他们或使他们改过自新。

  联合国成立后,历届预防犯罪和罪犯待遇大会均重点讨论了少年的特殊保护和少年司法问题,并制订了相应的法律。1989年《儿童权利公约》作出“儿童最大利益原则”的倡导性规定,正好与儿童福利化观念相吻合。根据这项原则,各国应当在制定各项政策、处理儿童事务中,对儿童的利益作为优先考虑。

  少年司法组织的专业化趋势

  少年审判组织的专业化首先从美国开始。1899年4月14日,美国伊利诺伊州议会通过了世界上第一部《少年法院法》,随着该法令的生效,芝加哥市库克郡成立了第一个独立于成人审判机构的少年法院。此后,少年审判组织的专业化得到了联合国《儿童权利公约》等国际性法律文件的认可。该《公约》规定:“缔约国应致力于促进规定或建立专门适用于被指称、指控或确认为触犯刑法的儿童的法律、程序、当局和机构。”如今,美国50个州和哥伦比亚特区都颁布了少年法院组织法,确认全国2700个法院可以受理少年案件。

  在日本,建立了以家庭裁判所为中心的完备的少年司法系统,包括少年警察、少年检察、家庭裁判所等司法机构,少年鉴别所、少年院、少年刑务所等矫治机构,地方更生委员会、保护观察所等保护机构,以及儿童商谈所、养护设施、教养院等儿童福利机构,形成了处理少年案件的审理、矫治、保护、福利一体化机制。

  少年法庭人员的多样化趋势

  联合国《少年司法最低限度标准规则》(北京规则)对少年审判人员构成提出了严格的要求,强调“少年司法工作人员的组成应反映出触犯少年司法制度的少年的多样性成分。应努力确保少年司法机构中有合理的妇女和少数民族工作人员”。

  少年审判组织构成人员的多样化旨在避免政治、社会、性别、种族、宗教、文化或其他种类的歧视,尽可能地保持少年司法的公正性。首先,除了专业法官外,应有非专业法官担任。如在德国,少年法庭必须由3名少年法官与2名少年福利委员会推荐的参审员组成。其次,要求有一定数量的女性法官参加。如英国法院少年庭,在2名非专业治安法官中必须包括一名女士。再次,多民族成分。如在美国,会尽量避免完全由有色人种法官组成的法庭审理白人少年刑事案件,同时也会尽量避免完全由白人法官组成的法庭审理有色人种少年刑事案件。

  司法术语的人文化趋势

  各国规定了少年司法的专门用语,体现出对少年违法人员的特别关爱。如对少年司法机关的称谓,也有特别的考虑。在日本,少年审判机关比较接近行政办公机关的称谓。日本的家庭裁判所,虽然是“准司法机关”,但内部机构称谓则相似于行政办公室,如“违反交通规则教育室”、“监护人谈话室”、“调查官与被告人、法定代理人相谈室”、“科学调查室”等。日本少年司法的对象统称为“非行少年”,它包括犯罪少年、触法少年与虞犯少年(具有犯罪倾向的少年)。被指控犯有某项罪行的少年不被称为刑事被告人,而是称为被申请人。少年被申请人不是面临刑事起诉,而是“少年违法行为之诉请”。

  如果少年被申请人在判决前被羁押,则应在“少年拘留中心”内进行,而不是看守所。如果该少年被发现有犯罪行为,法官将作出“裁决”,而不是刑事判决。如果一个少年被置于一个保安性的机构,也不叫作监狱,而是“训练学校”或“特殊学校”以及“帮助少年儿童中心”。监禁的时间也并不取决于他犯罪所导致的损害程度,而是取决于监禁刑矫正(刑罚)机构认为他是否已经改过自新。

  开庭审理前的亲和化趋势

  由于少年犯适用刑事处分的条件十分严格,于是出现了具有亲和力的措施,使得许多案件在庭前得到化解和处理。

  一是身份保护。加拿大司法机关认为,少年犯姓名的公开会阻碍矫正并产生有害影响。因此,该国有一项法律规定,违法少年的身份必须保密。二是庭前和解。通常,少年法庭在确定少年犯罪人后,要与其面谈,在得到积极的响应后即召集少年犯的父母及被害人进行讨论,形成一个双方可接受的赔偿方案。如果达成协议,就不再将少年犯送交法庭审判。三是家庭会议。通常由少年法庭组织召开有专业法官、少年犯、被害人及其亲朋参加的家庭会议,以解决少年犯罪行为的刑事责任问题。四是过错积累。在英国,对于初次发生轻微犯罪行为(如在商店偷窃糖果)的少年,一般先由警察约见对其进行讯问、教育和警告。只有该少年在第三次犯罪时才会被起诉。五是缓期科刑。其方法是,少年法庭对少年犯先判决有罪,但不作出刑罚处理,只确定考验期和观护人进行观护考验,并让其继续就学和生活,依靠社会力量进行教育和矫正。考验期一般为1至2年,如果表现好,有罪判决即告消灭。

  对少年犯处分的社会化趋势

  各国少年法庭采取多种手段对少年犯进行处理,基本上将教育改造的责任交给了全社会。主要概括为五个方面。一是保护观察。这是一种不剥夺人身自由的处罚措施,其要求是:遵守法律、按时上学、定期与保护观察员会面、在社区范围内活动、夜间在指定的时间段不得外出等。美国经少年法庭处理的少年中,有60%采用了这种方式。二是赔偿损失。法院判令少年以金钱或劳动的形式对被害人或社区进行赔偿。由法官根据内心确信直接判定赔偿数额或者由被害人与违法少年共同协商赔偿数额。三是家庭监禁。少年犯除上学、工作或其他取得观察保护机构许可的事情外,通常被限制在家中。其不在家的时候也要受到家长和观察保护组织的严密监督。家庭监禁费用成本低,且能减少交叉感染,已经成为美国少年司法刑罚执行制度改革的重点。四是追究连带责任。英国“养育令”规定,少年法庭可要求少年犯的父母或其他监护人参加为期两个月、每周一次的教育少年指导会议或咨询活动,如果违反养育令,将被处以1000英镑的罚款。五是消灭犯罪记录。在德国,少年犯服刑期满或免刑2年后,法官可以根据家长、法定代理人、检察官等人的申请,以通过决议的形式取消刑事污点。

(作者单位:重庆市第三中级人民法院)

国家工商行政管理总局关于小煤矿企业重新登记有关问题的答复

国家工商行政管理总局


国家工商行政管理总局

关于小煤矿企业重新登记有关问题的答复

工商企字[2002]第143 号

 

重庆市工商行管理局:

你局《关于小煤矿企业登记注册有关问题的请示》(渝工商文[2002]22号)收悉。经研究,现答复如下:

根据《国务院办公厅关于进一步做好关闭整顿小煤矿和煤矿安全生产工作的通知》(国办发[2001]68号)的规定,在小煤矿关闭整顿期间,暂不批准新建小煤矿项目,暂停对小煤矿审核发放新的“四证”(即采矿许可证、煤炭生产许可证、营业执照和矿长资格证书)。凡无营业执照(包括已注销和吊销营业执照)的小煤矿,均属于国办发[2001]68号文件规定应予以关闭的范畴,工商行政管理机关对这类小煤矿不得重新核发营业执照。对有营业执照的小煤矿企业,经验收合格并由省级人民政府批准恢复生产的,由省级工商行政管理机关依据省级人民政府有关部门核发的采矿许可证和煤炭生产许可证,凭原有营业执照重新换发营业执照。除此之外,工商行政管理机关不得核发新设立小煤矿企业的营业执照。

在关闭整顿小煤矿期间,工商行政管理机关要与有关部门密切配合,在营业执照核发工作中,按上棕原则从严掌握,切实把好小煤矿企业的市场主体准入关。

二OO二年六月二十五日